Kupnja nekretnine, osobito za mlade obitelji jedna je od najvećih životnih investicija. S druge strane, nekima od vas, nekretnine su pasivan izvor prihoda ili oblik životne ušteđevine. Iz tog razloga, važno je da papiri koji se vežu uz nekretninu budu uredni. Potencijalna nekretnina može biti savršena lokacijom, rasporedom prostorija i budžetom, ali ako se uz nekretninu ne vežu i dokumenti koji dokazuju vlasništvo nad njom i njen legalitet, nekretnina nije „uredna“. Također, građevinska dozvola i vlasništvo (suvlasništvo) nisu jedini dokumenti koji ukazuju na urednost nekretnine. „Čisti papiri“ uz vlasničku dokumentaciju, obuhvaćaju i tehničku ili građevinsku dokumentaciju.
Kada kupujete nekretninu prva pomisao je kupnja samog objekta, bilo da je riječ o stanu ili kući, no treba imati na umu da su nekretnine čestice zemljine površine sa svim što je s tim dijelom trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno (NN, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 2.). Drugim riječima, kupujete česticu ili dio zemlje na kojem može biti izgrađen objekt ili ne mora. U pravnome smislu riječi, jednu nekretninu može činiti više zemljišnih čestica upisanih u zemljišnoj knjizi. O pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet vode se zemljišne knjige.
Gdje provjeriti česticu i prava na nekretninu?
Provjeru čestice, odnosno dobili uvid u zemljišnu knjigu možete izvršiti putem stranica Ministarstva pravosuđa i uprave i Državne geodetske uprave, na poveznici: https://oss.uredjenazemlja.hr/. Ovo je poveznica koja vas automatski vodi u Katastar. Katastar je službena evidencija nekretnina koja služi za oporezivanje prihoda od zemljišta, izradbu zemljišnih knjiga te za različite tehničke, ekonomske, statističke i druge svrhe. U ovome slučaju najvažniji je katastar zemljišta koji sadrži podatke o položaju, obliku i površini pojedinih zemljišta (parcela) te o vlasniku, načinu korištenja, zasađenoj kulturi i kakvoći tla, dodaje se i sustavna evidencija s podatcima o građevinama (npr. katastar zgrada) i instalacijama izgrađenima na zemljištu (katastar vodova), što zajedno čini katastar nekretnina. Poslove katastra za svaku katastarsku općinu vodi nadležna područna služba. Podatke o radnome vremenu i kontaktu nadležnih područnih služba možete potražiti na linku: https://oss.uredjenazemlja.hr/public-services/points-of-interest/cad-office-search. Za vođenje zemljišnih knjiga nadležni su zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova. Mjesno je nadležan onaj zemljišnoknjižni sud na čijem se području nekretnina nalazi.
U pretraživač upišite adresu (ili ako ako vam je poznat broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine) koja vas zanima, pri tome obratite pozornost na padajući izbornik u kojem se pojavljuju lokacije budući da ima istih naziva ulica u različitim gradovima. Kada ste upisali željenu lokaciju, kliknite na crveni gumb LOCIRAJ ME. Sada vam se automatski prikazuje čestica koju ste naveli u tražilici. Granice čestica su određene žutim linijama, a označene su i brojevima.
Sa strane se pojavljuje izbornik koji prikazuje Katastarske podatke i Zemljišnoknjižne podatke. Drugi naziv za sustav zemljišnih knjiga jest gruntovnica pri čemu zemljišne knjige vode općinski sudovi, dakle primarno su područje pravnika, dok su katastarski podaci područje geodeta. Za razliku od katastra koji sadrži podatke o česticama, zemljišne knjige su javne knjige koje sadrže pravno stanje nekretnine važno za pravni promet (vlasništvo, etažiranost nekretnine, hipoteke, kredite, založna prava…). Knjige se sastoje od glavne knjige, i zbirke isprava, te se vode u zemljoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. Detaljan uvid u podatke zemljišnih knjiga možete dobiti klikom na karticu Zemljišnoknjižni podaci.
Klikom na izradi izvadak otvara se Zemljišnoknjižni uložak koji uključuje posjedovnicu (popisni list, list A), vlastovnicu (vlasnički list, list B) i teretovnicu (teretni list, list C).
Posjedovni list pokazuje posjedovno stanje te isti nije dokaz o vlasništvu na nekretnini. Tko je vlasnik nekretnine vidljivo je iz zemljišnoknjižnog uloška koji se kolokvijalno naziva vlasnički list. U posjedovnicI je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
U vlastovnicu ili vlasnički list (list B) se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, skrbništvo, pružanje roditeljskog prava, otvaranje stečaja.
Teretovnice ili teretni list (list C) pokazuje je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja i otuđenje i dr.
Izvadci iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Više nije potrebno odlaziti u nadležni zemljišnoknjižni sud, već se vjerodostojan zemljišnoknjižni izvadak može ishoditi i elektroničkim putem.
No, u praksi se događa da oznake čestica i nazivi katastarskih općina nisu istovjetni u zemljišnoj knjizi i u katastru, zbog čega korisnici imaju poteškoća prilikom pregleda stanja zemljišne knjige. Stoga, ako je jedini podatak o nekretnini broj katastarske čestice i naziv katastarske općine kako je naznačeno u katastru, radi mogućnosti pregleda stanja zemljišne knjige potrebno je od nadležnog katastarskog ureda pribaviti identifikaciju katastarske čestice u odnosu na podatke o katastarskoj čestici u zemljišnoj knjizi.
Zaključno, kupoprodajni ugovor ili neki drugi ugovor, pa čak i sudska odluka nije dokaz vlasništva nad nekretninom. Dokaz vlasništva nad nekretninom je isključivo vlasnički list ili zemljišnoknjižni izvadak.
Uvijek imajte na umu da prije poduzimanja bilo kakvih pravnih radnji koje se odnose na nekretninu potražite savjet stručnjaka – zapamtite, bolje je spriječiti nego liječiti.
Copyright © 2025 Marex Classic, Web stranica: 100kvadrata