Izmjenama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ponovno je omogućeno podnošenje zahtjeva za legalizaciju objekata za koje zahtjev nije predan u ranijim rokovima.
Nova pravila stupila su na snagu 16. svibnja 2026. godine, a najveća promjena je ukidanje krajnjeg roka za predaju zahtjeva.
Međutim, važno je odmah razjasniti jednu stvar: nije pomaknut datum do kojeg je objekt morao biti izgrađen.
Legalizirati se i dalje mogu samo zgrade, dograđeni ili rekonstruirani dijelovi zgrada koji su izgrađeni najkasnije do 21. lipnja 2011. godine te za koje postoje odgovarajući dokazi o postojanju u tom razdoblju.
Legalizacija, odnosno ozakonjenje, postupak je kojim se nezakonito izgrađena zgrada ili nezakonito izvedeni dio zgrade uključuje u pravni sustav.
To se može odnositi na:
Zajedno s osnovnom zgradom mogu se, pod propisanim uvjetima, ozakoniti i građevine koje neposredno služe njezinoj uporabi, poput bazena, septičke jame, potpornog zida ili vodospreme.
Nakon uspješno provedenog postupka donosi se rješenje o izvedenom stanju. Završena zgrada za koju je doneseno takvo rješenje smatra se zgradom za koju su izdane građevinska i uporabna dozvola.
Najvažniji uvjet je da je zgrada ili dio zgrade koji se želi legalizirati postojao do 21. lipnja 2011. godine.
Objekt u pravilu mora biti vidljiv na službenoj digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave, poznatoj kao DOF5/2011.
Ako objekt na toj snimci nije jasno vidljiv, njegovo postojanje može se dokazivati i:
Nije dovoljno da su prije 21. lipnja 2011. bili izvedeni samo temelji. Na objektu su morali biti izvedeni najmanje grubi konstruktivni radovi jedne etaže – temelji sa zidovima ili stupovima, gredama i stropom odnosno krovnom konstrukcijom, sa završenim krovom ili bez njega.
Objekti izgrađeni nakon 21. lipnja 2011. ne mogu se legalizirati prema ovom Zakonu.
Prethodni rok za podnošenje zahtjeva istekao je 30. lipnja 2018. godine. Zbog toga vlasnici koji zahtjev nisu predali na vrijeme godinama nisu mogli koristiti ovaj postupak.
Izmjenama Zakona iz 2026. godine taj je rok ukinut. Zahtjev se sada može podnijeti kada vlasnik prikupi potrebnu dokumentaciju i ispuni propisane uvjete.
To ipak ne znači da će svaki zahtjev biti odobren. Prije izrade dokumentacije potrebno je provjeriti:
Važno je znati i da se novi postupak ne može ponovno pokrenuti ako je zahtjev za isti objekt već bio pravomoćno odbijen.
Za većinu nezakonito izgrađenih kuća uz zahtjev se prilaže:
Izrađuje ga ovlašteni inženjer geodezije. Ako je zgrada već pravilno evidentirana na katastarskom planu, u određenim slučajevima može se priložiti elektronički izvod iz digitalnog katastarskog plana.
Izrađuje je ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva. Dokumentacija obuhvaća stvarno stanje objekta, njegovu namjenu, površinu, etažnost, dimenzije, nacrte, presjeke, pročelja, fotografije i stupanj dovršenosti.
Za završenu zgradu ili završeni dio zgrade ovlašteni inženjer građevinarstva mora potvrditi da objekt ispunjava temeljni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti prema propisima koji su vrijedili u vrijeme gradnje ili prema važećim propisima.
Ovaj dokaz potreban je ako objekt nije nedvojbeno vidljiv na službenoj ortofoto karti iz 2011. godine.
Ovisno o lokaciji i vrsti objekta, mogu biti potrebne i dodatne potvrde ili suglasnosti, primjerice nadležnog konzervatorskog tijela, Hrvatskih voda ili upravitelja površine javne namjene.
Prije naručivanja geodetskog i arhitektonskog snimanja potrebno je provjeriti katastarske i zemljišnoknjižne podatke, postojeće dozvole, službene snimke i prostorni plan.
Ovaj je korak važan kako vlasnik ne bi plaćao izradu dokumentacije za objekt koji ne ispunjava uvjete za legalizaciju.
Ako se utvrdi da objekt može u postupak, ovlašteni geodet snima položaj i gabarite zgrade, a arhitekt ili građevinski inženjer izrađuje snimku izvedenog stanja.
Za završeni objekt pribavlja se i izjava ovlaštenog inženjera građevinarstva o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti.
Zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju podnosi se digitalno, putem sustava eDozvola, nadležnom upravnom odjelu za prostorno uređenje i graditeljstvo.
Zahtjev se mora predati s cjelovitom dokumentacijom. Ako obvezna dokumentacija nije priložena, zahtjev se ne smatra uredno predanim, a o tome se obavještavaju podnositelj i građevinska inspekcija.
Nadležno upravno tijelo provjerava službene snimke i dostavljenu dokumentaciju te provodi očevid na lokaciji.
Tom se prilikom utvrđuje odgovara li dokumentacija stvarnom stanju zgrade.
Prije donošenja rješenja potrebno je platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru ili prvi obrok ako je odobreno obročno plaćanje.
Visina naknade ovisi o:
Ako je iznos naknade veći od 500 eura, na zahtjev vlasnika može se odobriti obročna otplata.
Ako objekt ispunjava zakonske uvjete, dokumentacija odgovara stanju na terenu i naknada je plaćena, donosi se rješenje o izvedenom stanju.
Nakon izvršnosti rješenja za osnovnu zgradu u pravilu se obračunava i komunalni doprinos. Iznos ovisi o veličini objekta, njegovoj lokaciji i odluci nadležnog grada ili općine.
Prema izmjenama iz 2026. godine u ovom se postupku više ne obračunava vodni doprinos.
Dobivanjem pravomoćnog rješenja o izvedenom stanju postupak nije nužno u potpunosti završen. Potrebno je provjeriti jesu li ozakonjena zgrada, njezini stvarni gabariti i podatak o izdanom rješenju pravilno evidentirani u katastru i zemljišnim knjigama.
Ako postojeće stanje nije usklađeno, ovlašteni geodet izrađuje odgovarajući geodetski elaborat za evidentiranje zgrade ili promjena na njoj. Nakon provedbe elaborata u katastru, dokumentacija se dostavlja zemljišnoknjižnom sudu radi odgovarajućeg upisa.
Kada je za provedbu potreban poseban zemljišnoknjižni prijedlog, on se podnosi elektroničkim putem preko javnog bilježnika ili odvjetnika. Zato je nakon dobivanja rješenja važno s geodetom i javnim bilježnikom odnosno odvjetnikom provjeriti koji su još koraci potrebni kako bi ozakonjeno stanje bilo vidljivo i u zemljišnim knjigama.
Ovaj se korak ne smije zanemariti. Tijekom prethodnog vala legalizacije mnogi su vlasnici dobili rješenje o izvedenom stanju, ali nakon toga nisu proveli potreban geodetski elaborat i zemljišnoknjižni upis. Zbog toga se i danas susreću nekretnine koje imaju valjano rješenje o izvedenom stanju, ali ono nije provedeno u zemljišnim knjigama ili upisano stanje ne odgovara stvarnom stanju nekretnine.
Drugim riječima, izdano rješenje potrebno je sačuvati, ali i provjeriti njegovu provedbu. Tek kada su katastar, zemljišne knjige i stvarno stanje međusobno usklađeni, dokumentacija nekretnine može se smatrati potpuno sređenom.
Legalizacija i upis zgrade nisu uvijek isti postupak. Zgrada može biti vidljiva u katastru, a da za nju ne postoji odgovarajući akt kojim je ozakonjena. Isto tako, nakon legalizacije može biti potrebno dodatno geodetsko i zemljišnoknjižno usklađenje.
Ukupan trošak nije jednak za svaki objekt. Najčešće obuhvaća:
Zato nije moguće unaprijed odrediti jedinstvenu cijenu po kvadratnom metru bez pregleda dokumentacije, lokacije i stvarnog stanja objekta.
Činjenica da je objekt izgrađen prije 21. lipnja 2011. sama po sebi nije dovoljna.
Legalizacija može biti isključena ako se objekt nalazi, primjerice:
Problem može predstavljati i objekt izgrađen na međi ako prema susjednoj građevnoj čestici ima prozor, vrata, balkon ili drugi otvor odnosno istak.
Prema novim pravilima ne mogu se ozakoniti ni kamp-kućice, mobilne i modularno-montažne kućice, kontejneri, kiosci, šatori, barake i slični sklopovi postavljeni na tlo koji ne osiguravaju potrebnu trajnost i sigurnost korištenja.
U pojedinim slučajevima legalizacija ipak može biti moguća nakon uklanjanja spornog dijela objekta, primjerice uklanjanja dodatne etaže, dijela građevine ili zatvaranja otvora izvedenog na međi.
Pomoćna zgrada koja je u funkciji zakonite osnovne zgrade može imati jednostavniji postupak ako:
U tom se slučaju uz zahtjev prilaže elektronički izvod iz digitalnog katastarskog plana i dokaz o zakonitosti osnovne zgrade.
Garaže, spremišta, ljetne kuhinje i slični objekti ipak se ne smatraju automatski zakonitima samo zato što se nalaze uz legalnu kuću. Njihov status potrebno je zasebno provjeriti.
Ne.
Rješenje o izvedenom stanju potvrđuje zakonitost izgrađenog objekta, ali samo po sebi ne rješava vlasništvo, suvlasničke odnose, međe niti druga stvarna prava na zgradi i zemljištu.
Ako je objekt izgrađen na tuđem ili suvlasničkom zemljištu, moguće je da će nakon legalizacije biti potrebno provesti dodatne imovinskopravne i zemljišnoknjižne postupke.
Ako je prije predaje zahtjeva pokrenut sudski spor radi zaštite vlasništva ili drugog stvarnog prava, postupak legalizacije može biti prekinut do završetka spora.
Kod prodaje kuće nije dovoljno provjeriti samo vlasnički list. Potrebno je usporediti:
Ako je dio kuće dograđen bez potrebnog akta, kupac može imati poteškoća s dobivanjem stambenog kredita, procjenom nekretnine, kasnijom rekonstrukcijom ili urednim upisom stvarnog stanja.
Legalizacijom se povećava pravna sigurnost nekretnine, ali se pritom mora voditi računa da su nakon dobivenog rješenja pravilno provedeni i svi potrebni katastarski i zemljišnoknjižni postupci.
Izmjene Zakona iz 2026. godine pružaju novu priliku vlasnicima koji ranije nisu podnijeli zahtjev za legalizaciju. Rok za predaju zahtjeva više nije ograničen, ali osnovni kriterij ostaje isti: objekt ili njegov nezakonito izvedeni dio mora postojati najkasnije do 21. lipnja 2011. godine.
Prvi korak ne bi trebala biti izrada skupih elaborata, nego temeljita provjera objekta, službenih snimaka, postojećih dozvola, prostornog plana i stanja u katastru i zemljišnim knjigama.
Važno je naglasiti da dobivanje rješenja o izvedenom stanju nije uvijek posljednji korak. Potrebno je provjeriti je li rješenje stvarno provedeno te odgovaraju li podaci u katastru i zemljišnim knjigama stanju na terenu.
U Marex nekretninama prije oglašavanja i prodaje provjeravamo dostupnu dokumentaciju i uspoređujemo je sa stvarnim stanjem nekretnine. Ako utvrdimo određene nepravilnosti ili nedostatke, vlasnika usmjeravamo prema ovlaštenim stručnjacima i nadležnim tijelima kako bi se pravni status nekretnine uredio prije prodaje.
Napomena: Svaka nekretnina ima svoje posebnosti. Ovaj tekst služi kao opći informativni vodič i ne zamjenjuje pojedinačnu provjeru dokumentacije niti stručno pravno, geodetsko, arhitektonsko ili građevinsko mišljenje.
Copyright © 2026 Marex Classic, Web stranica: 100kvadrata